כך משפיעים פרויקטים של תמ”א 38 על מחירי הדירות בעיר שלכם

נמרוד בוסו 18.06.2016 דה-מרקר | מחקר חדש שערך חוקר במועצה הלאומית לכלכלה מעלה כי בעוד שווי הדירות שנבנו לפני 1980 עלה ב–85% ב–2005–2014; דירות שנבנו לאחר 1980 התייקרו באותה תקופה רק ב–68%

האם תמ”א 38 משפיעה על מחירי הדירות? 11 שנה לאחר תחילת יישומה של תוכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים בפני רעידות אדמה (תמ”א 38), בוחן מחקר ראשון מסוגו את האופן שבו השפיעה על רמת מחירי הדירות בישראל. הממצאים מעלים תמונה שלפיה מאז שאישרה הממשלה את התמ”א ב–2005, חלה עלייה חדה יותר במחירי הדירות במבנים בעלי פוטנציאל לפרויקט תמ”א — כלומר, דירות שהיתר לבנייתן ניתן לפני 1980, לעומת שאר הדירות. את המחקר ערך עופר רז־דרור, במסגרת עבודת הדוקטורט שאותה הוא עתיד להגיש לבית הספר למינהל עסקים באוניברסיטה העברית.

תחום מדיניות המקרקעין קרוב ללבו של רז־דרור לא רק במישור האקדמי. בשנים האחרונות שימש רז־דרור חוקר במועצה הלאומית לכלכלה, וכיום הוא מכהן כסגן בפועל של יו”ר המועצה, אבי שמחון. במסגרת מחקרו בחן רז־דרור את כלל נתוני העסקות לקנייה ומכירה של דירות מגורים משנת 2000 עד 2014. בניכוי חריגים, מדובר ב–565 אלף עסקות, מהן 243 אלף עסקות ב”דירות תמ”א” — כלומר, דירות ששנת בנייתן מעידה על פוטנציאל לביצוע פרויקט תמ”א 38 בבניין — ו–322 אלף עסקות שנערכו בשאר הדירות.

על פי ממצאי המחקר, מאז החלת תמ”א 38 ב–2005 ועד 2014 עלו מחירי הדירות הניתנות לחידוש במסגרתה ב–85% (ריאלית), בעוד שמחירי הדירות שלא ניתנות לחידוש במסגרתה עלו ב–68%. זאת, כשבאזור המרכז — שם מתקיימת רוב רובה של הפעילות במסגרת תמ”א 38 — היו הפערים בעליות המחיר גדולים אף יותר — עלייה בשיעור של 89% במחירי דירות התמ”א, לעומת עלייה של 61% בשאר הדירות.

בבחינה לפי שינוי המחיר, נבדק המחיר הממוצע למ”ר ב–20 הרשויות המקומיות הגדולות באזור המרכז, ב–2004–2014. ב–19 מתוך 20 רשויות, שיעור עליית המחיר הממוצע למ”ר בדירות שנבנו לפני 1982 היה גבוה יותר משיעור עליית המחיר הממוצע למ”ר בדירות שנבנו לאחר מכן. ממצא מעניין נוסף הוא שב–2004, רק בשתיים מתוך 20 הרשויות המקומיות שנדגמו היה המחיר הממוצע למ”ר בדירות הישנות גבוה מזה שבדירות החדשות, ואילו ב–2014 ב–12 מתוך 20 הרשויות היה המחיר הממוצע למ”ר בדירות הישנות גבוה יותר.

צורת בחינה מעמיקה יותר נעשתה באמצעות יצירתו של גרף המבטא את ערכי ההפרשים בין דירות התמ”א לשאר הדירות (המכונה במחקר “שינוי מחיר תוספתי”). עלייה בגרף זה משמעותה התייקרות של דירות התמ”א ביחס לשאר הדירות, וירידה בו משמעותה הוזלה של דירות התמ”א לעומת שאר הדירות.

בהתייחס לכלל המדינה, ניתן לראות כי בין שנת 2000 ל–2005, אז נחקקה תמ”א 38 לראשונה, חלה ירידה קלה בשיעור של כ–5% — כלומר, הדירות הישנות איבדו מערכן ביחס לדירות החדשות. ב–2005 לא ניתן עדיין לראות שינוי מגמה מלא, אבל המגמה השלילית הופסקה למשך כמה שנים — ואז, החל ב–2011 — השנה שבה הוגדלו משמעותית זכויות הבנייה במסגרת מסלול החיזוק, ושבה נכנס לפעולה גם מסלול ההריסה והבנייה — ניתן לראות כי הגרף עובר למגמה חיובית. בסך הכל, בין 2011 ל–2014, חלה עלייה של כ–10% בשווי דירות התמ”א ביחס לשאר הדירות.

גרף דומה, שמתייחס לנתוני הדירות במחוזות תל אביב ומרכז מראה כי העלייה בשווי של דירות התמ”א ביחס לדירות החדשות התחילה מוקדם יותר, בסוף 2005 — כלומר, כבר עם חקיקתו של מסלול התמ”א הראשון והבסיסי. מאז ועד ל–2014, שיעור השינוי במחיר התוספתי של דירות התמ”א ביחס לשאר הדירות היה 17%.

לטענת רז־דרור, ממצאי המחקר מתיישבים היטב עם הספרות הכלכלית־אורבנית בתחום, בפרט בכל הקשור למושג “גמישות ההיצע”. “גמישות ההיצע מבטאת את תגובתו של שוק הדיור לגידול חד בביקוש — דרך הרחבת היצע הדיור או דרך עליית מחירי דיור”, הוא מסביר. זאת, כשבסביבה של גמישות רבה בהיצע תחול עלייה במספר הדירות המוצעות למכירה, ואילו בסביבה של היצע דירות קשיח — תחול עלייה חדה במחירים.

תיאור ההתייקרות בין השנים 2005 עד 2014
המקרה הישראלי, לדבריו, נמנה באופן מובהק עם סוג המקרים השני, של רמת היצע קשיחה שכמעט שאינה מגיבה, או מגיבה באטיות, לרמות הביקוש, ולטענתו, לרמת הרגולציה בתחום התכנון והבנייה יש חלק נכבד בכך. “הרגולציה התכנונית בישראל מאופיינת במגבלות חריפות על הבינוי ובהליכים ביורוקרטיים ממושכים מאוד, ומייצרת קשיחות גבוהה של עקומת ההיצע”, אומר רז־דרור. “משבר הדיור המתמשך הוא הוכחה לכך. למרות המאמצים הגדולים של הממשלה להרחיב את היצע הדיור, ההרחבה שהתרחשה בשנים האחרונות לא היתה גדולה מספיק כדי לסתור את עליות המחיר שנרשמו”.

בין השאר, מביא רז־דרור במבוא למחקרו את נתוני בנק ישראל ומינהל התכנון, שלפיהם משך הזמן הממוצע מיום הגשת התוכניות לפרויקט בנייה ועד להוצאת היתרי הבנייה הוא 11 שנים. בפרויקטי התחדשות עירונית, הנחשבים למורכבים הרבה יותר, מדובר בזמן ממושך אף יותר. ואולם אל הסביבה עמוסת הביורוקרטיה הזו נכנסה תמ”א 38, והציבה בפני בעלי הדירות הישנות אפשרות ממשית לראות את חידוש והשבחת הנכס שבבעלותם בתוך תקופה קצרה יחסית של שנים ספורות. “העלייה בערך דירות התמ”א נבעה בעיקרה מחשיפת ערך האופציה לחידוש הנכס”, מסביר רז־דרור.

ממצא זה, לדבריו, מחוזק על ידי ממצא מעניין נוסף במחקר, והוא קשר השלילי המובהק בין משך הזמן הממוצע למתן היתר הבנייה מכוח התמ”א על ידי הרשות המקומית ועליית ערך הדירות בעלות פוטנציאל התמ”א באותה רשות. זאת, כשכל הארכה של חודש במשך הזמן הממוצע הנדרש להיתר מקטין את שיעור עליית המחיר התוספתית ב–0.65 נקודות האחוז. כלומר, ברשויות מקומיות “ידידותיות” לתמ”א, שנוהגות לקדם במהירות את היתרי הבנייה לפרויקטים מסוג זה, הדבר בא לידי ביטוי בשוויה של דירה בעלת פוטנציאל לפרויקט תמ”א 38.

נוסף על כך, בחן רז־דרור את שוויים של הנכסים, הן בקבוצת התמ”א והן בקבוצת שאר הדירות, ביחס למספר הבקשות להיתר לפרויקטי תמ”א ברשות המקומית הספציפית. מסקנתו היא כי “ככל שברשות מקומית מסוימת הוגשו יותר בקשות להיתרי בנייה במסגרת התמ”א, כך עליית המחיר התוספתית בדירות התמ”א היתה גבוהה יותר”. זאת, עד לרמה של 4.5 נקודות אחוז יותר מברשות מקומית ממוצעת.

תיאור הצמיחה במספר הכלל־ארצי של היתרי הבנייה לפי תמ”א 38 , בעשור האחרון

התמ”א איפשרה להגדיל את היצע הדירות

מסקנתו האחרונה של רז־דרור, שיש שייראו בה את המעניינת מכולן, נוגעת דווקא למחיריהן של שאר הדירות — שגם הן, על פי ממצאיו, מושפעים מההיקפים של פרויקטי התמ”א 38 באותה עיר. לדבריו, נמצא כי “ככל שהוגשו יותר בקשות להיתרי בנייה במסגרת התמ”א ברשות מקומית מסוימת, מחירי שאר הדירות בה עלו פחות יחסית לרשויות מקומיות אחרות”; וכמו כן, כי “ככל שמשך מתן היתרי הבנייה במסגרת תמ”א 38 הוא מהיר יותר ברשות מקומית מסוימת — כך מחירי שאר הדירות בה עלו פחות יחסית לרשויות אחרות”.

מכאן מסיק רז־דרור כי “הרחבת ההיצע והגמשתו, שהתאפשרו באמצעות תמ”א 38, הביאו לירידה במחירי הדירות שלא ניתנות לחידוש במסגרתה”. למעשה, טוען רז־דרור טענה מרחיקת לכת הרבה יותר, והיא כי הגדלת ההיצע שמאפשרת תמ”א 38 מביאה להורדת מחירי הדירות. “אי־אפשר לנתק את המחקר מהסביבה של עליית המחירים הקיצונית של השנים האחרונות בשוק הדירות בישראל, ולכן אנחנו רואים קבוצת דירות אחת שעלתה בצורה חדה יותר, ושנייה שעלתה בצורה חדה פחות”, הוא מסביר. “אבל אם היינו נמצאים כיום בשנים של יציבות מחירי הדירות, ההשלכה של תמ”א 38 היתה התייקרות של הדירות בעלות פוטנציאל לפרויקט תמ”א — ומנגד, הוזלת הדירות הנעדרות פוטנציאל כזה”.

לכן, מבחינתו, מדובר בממצא אמפירי המחזק את עמדת המדינה הרשמית, מאז שזיהתה (באיחור) כי קיים משבר חריף בתחום הדיור — הגדלת היצע תביא להורדת מחירים, וזו תיעשה רק באמצעות ביטול חסמים ביורוקרטיים וקיצור הליכי תכנון.

עם זאת, רז־דרור מדגיש כי אינו נמנה עם החסידים של “חיסול מערכת התכנון” במטרה לקצר הליכי תכנון ובנייה — גישה המתבטאת במהלכים כמו הקמת הוותמ”ל, וגם בתמ”א 38 עצמה. “ברור שיש צורך ברגולציה, וברור שתמ”א 38 היא הליך בעייתי מאוד מבחינה תכנונית”, הוא אומר, “אבל אנחנו חיים בתקופה שבה הגולם קם על יוצרו. יזם צריך להיות קצת משוגע כדי להיכנס כיום למהלך של תוכנית פינוי־בינוי במסלול הרגיל, כשהוא יודע שאת היתרי הבנייה ייתכן שיקבל רק בעוד 15 שנה — וגם לדיירי המתחם הליך כה ממושך אינו אטרקטיבי.

“ברור לכולם שפינוי־בינוי הוא הליך עדיף הרבה יותר מבחינה תכנונית, אז למה דווקא התמ”א מצליחה? כי היא מקצרת את הרגולציה. לכן, המסר שלי בסיכום המחקר הוא שיש צורך לייצר מסלול תכנוני שמצד אחד לא יוותר על עקרונות התכנון, כפי שעושה התמ”א, ומצד שני יקרה בטווחי זמן קצרים משמעותית. אני לא רואה סיבה שזה לא יקרה”.