מהי התחדשות עירונית ?
התחדשות עירונית, היא שם כללי לתהליך בו אזור עירוני מיושן ומדורדר מבחינה פיסית, משתקם, מתחדש ומשנה את פניו. מתרחש בדר”כ באחד משלושה אופנים –
- התחדשות עירונית שמתרחשת באופן טבעי ע”י תחלופה הדרגתית של תושבים בשכונה, שמפעילים לחץ על העירייה לשדרג תשתיות רעועות.
- יזם שמזהה את הפוטנציאל בשכונה (בנייה נמוכה ומפוזרת באזורי ביקוש) אשר יוזם ומוביל את התהליך, בדר”כ באמצעות תהליך של שינוי תב”ע כך שתאפשר תוספת של זכויות בנייה, שהיזם יוכל לממש על מנת לממן את הפרויקט ולהרוויח.
- פרויקט ביוזמת משרד השיכון בשיתוף עם הרשויות המקומיות, במתחמים שהוגדרו והוכרזו ע”י משרד השיכון, במטרה לנצל את הקרקע בצורה טובה יותר, לחדש את החזות של המתחם ולשפר את התשתיות העירוניות (סלילת כבישים, תוספת שטחים ירוקים, תוספת מקומות חניה וכו’).
עבורכם, התחדשות עירונית היא למעשה – שותפות בינכם ובין היזם.
אתם מביאים את הקרקע, היזם מביא את הניסיון , המימון ויכולות התכנון והביצוע וביחד, אנו הופכים בניין ישן ורעוע לנכס חדש, מודרני, בטוח ובעל ערך גבוה יותר עבורכם.
ומי מרוויח מהעסקה ? כולם !
אתם משביחים את הנכס, היזם מרוויח ממכירת יתרת הדירות שבנה, העירייה נהנית מהתחדשות עירונית ושיפור פני העיר והציבור הרחב נהנה ממלאי חדש של דירות למכירה באזורי ביקוש.
אילו סוגים של התחדשות עירונית קיימים ?
- תמ”א 38 (1) – שיפוץ הבניין וחיזוקו, תוך הוספת קומות ע”י הקבלן.שדאורכיום אינה מלווה עוד או מבצעת פרויקטים מסוג זה.
- תמ”א 38 (2) – הריסת הבניין ובניית בניין חדש במקומו –ללא שינוי תב”ע.
- פינוי בינוי – הריסת הבניין ובניית בניין חדש במקומו –בתהליך של שינוי תב”ע.
- בינוי פינוי- הריסת הבניין ובניית בניין חדש במקומו – בתהליך של שינוי תב”ע, כאשר הבנייה של הבניין החדש מתרחשת לפני הפינוי של הדיירים מהבניין הישן, כך שעם סיום הבנייה, עוברים הדיירים ישירות לבניין החדש. בינוי-פינוי מתאפשר , במקרים בהם יש עתודת קרקע פנויה הסמוכה לפרויקט, שהעירייה מוכנה להקצות לטובת העניין – תמורת הקרקע שעליה בנוי הבניין הישן.
מי מרוויח מפרויקט התחדשות עירונית ?
פרויקט התחדשות עירונית, מטיב עם כל הצדדים : מבחינת בעלי הדירות – זוהי הזדמנות לקבל דירה גדולה יותר, עם מרפסת שמש, ממ”ד וחניה, בבניין חדש ומודרני ולהגדיל את ערך הנכס שלהם – ללא כל הוצאה מצדם. מבחינת היזם, זו הזדמנות עסקית, שמאפשרת לו לבנות בבניין החדש דירות נוספות שמיועדות למכירה לקהל הרחב וכך לממן את הפרויקט כולו וגם להרוויח ממנו.
מבחינת הרשות המקומית, זוהי הזדמנות – לחדש את פני העיר ולשפר את בטיחותם ורווחתם של התושבים בעיר ומבחינת הציבור הרחב והמדינה כמי שמייצגת אותו, זו הזדמנות נדירה ליהנות מהיצע דירות חדשות באזורי ביקוש – שבהם בד”כ אין קרקעות חדשות לבנייה.
מה אתם מרוויחים בפרויקט התחדשות עירונית ?
דירה חדשה, גדולה ומרווחת יותר, עם מפרט טכני עשיר.
- בניין חדש ומודרני, בתכנון אדריכלי מתקדם ועפ”י תקנים עכשוויים, עם לובאים מעוצבים ומעלית.
- בניין בטיחותי יותר, הכולל ממ”ד או ממ”ק.
- מערכות חדשות ומתקדמות בבניין החדש – מים, חשמל, אינסטלציה .
- חניה פרטית לכל דירה.
- מרפסת שמש ומחסן – בהתאם לאפשרויות התכנון.
- פיתוח סביבתי (גינון, מתקנים, מועדון דיירים בהתאם לאפשרויות התכנון, חדר אופניים ועגלות וכו’).
- בדק ואחריות של קבוצת שדאור.
- אפשרות שדרוג של הנכס.
- מיתוג הבניין והעלאת ערך הנכס שלכם בעשרות אחוזים.
- והכל, במימון מלא של שדאור וללא כל השקעה מצדכם!
האם יש הוצאות כספיות, שצריך לקחת בחשבון ?
פרויקט ההתחדשות העירונית ממומן במלואו על ידי היזם והדיירים אינם נדרשים להוציא כל הוצאה מכיסם. במסגרת התהליך, קבוצת שדאור תעמיד לרשותכם, על חשבונה, מעטפת מושלמת של שירותים ופתרונות :
- שכר דירה מלא לכל תקופת הבנייה, אשר ייקבע ע”י שמאי הבנק המלווה במימוןשדאור.
- מימון שכר טרחת עו”ד ומפקח הנדסי שייבחרו ע”י בעלי הדירות, לייצוגכם בכל שלבי העסקה.
- מימון ההובלה וההוצאות הכרוכות במעבר לדירה החלופית ובמעבר חזרה.
- עזרה בארגון המעבר לדירה החלופית ובחזרה לדירה החדשה שלכם לאוכלוסיות הזקוקות לכך (קשישים, נכים וכו’).
- ליווי של מחלקת השירות בשדאורלאורך כל שלבי התהליך.
מובהר כי תשלומים אחרים שאינם נובעים במישרין מהעסקה, כגון מיסים, תשלומים והיטלים שנוצרו לפני ההתקשרות (חוב לעירייה, דמי היוון לרשות מקרקעי ישראל וכדומה וכן תשלומים שוטפים או חובות) בגין הדירות הקיימות עד למסירתן ליזם או עד לפינוי שלהן, יחולו וישולמו על ידי הדיירים.
תשומת לב לכך שהפטור ממס שבח וממס רכישה חל רק בגין דירה אחת במתחם, גם אם לאותו דייר יש למעלה מדירה אחת במתחם, הכל כמפורט בחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ”ג – 1963 וכן בכפוף לתנאים נוספים כמפורט בחוק.
מהו פרויקט פינוי בינוי?
פינוי – בינוי הוא פרויקט של התחדשות עירונית שנועד לעשות שימוש יעיל יותר בקרקע ולאפשר הריסת בתי מגורים ישנים במטרה לבנות במקומם בנייני מגורים חדשים, מודרניים ובטוחים יותר.
בשטחים המוכרזים ע”י משרד הבינוי והשיכון והוועדות המקומיות לתכנון ולבנייה כמתחמי פינוי-בינוי ניתנות תוספות של זכויות בנייה והטבות מיסוי במטרה לעודד את הדיירים להתקשר עם יזמים לביצוע הפרויקט.
יוזמות פינוי-בינוי מוסדרות בחוק מאז 1965. בשנת 2006 חוקקה הכנסת את חוק פינוי-בינוי (פיצויים) במטרה להתגבר על קשיים שגורמים דיירים בודדים בבתי משותפים המתנגדים להסכם פינוי-בינוי הנתמך בידי מרבית הדיירים.
החוק קובע כי דייר המתנגד באופן בלתי סביר לעסקה, למרות רוב מיוחס של הדיירים המסכימים לה, יישא באחריות לנזקי שאר הדיירים כתוצאה מעיכוב העסקה, אך זאת בכפוף לפסיקת בית המשפט הקובעת כי הדייר נושא באחריות לנזק.
מהו פרויקט תמ”א 38 ?
תמ”א 38 היא תוכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה, אשר הוכנה ביוזמת המועצה הארצית לתכנון ולבנייה ואושרה ע”י ממשלת ישראל ב- 14.4.2005.
לפי ההערכות, מרבית המבנים שנבנו בישראל עד שנת 1980, אינם עומדים בדרישות התקן הישראלי לעמידות מבנים בפני רעידות אדמה, ת”י 413, שנכנס לתוקף ב- 1975.
מכיוון שעלות חיזוק המבנים והתאמתם לתקן גבוהה יחסית, מאפשרת התוכנית קבלת היתר בנייה לחיזוק המבנה ללא צורך בהכנת תוכנית מפורטת, כאשר התמריץ העיקרי לבעלי הבתים הוא הענקת זכויות בנייה נוספות בקרקע, המאפשרות הוספת קומות לבניין ומכירת הדירות בהן , באופן שיממן את חיזוק המבנה כאמור.
תמ”א 38 (2) :
בשנת 2010 הוסף לתוכנית תמ”א 38 תיקון מספר 2 , המאפשר לבעלי הדירות ליהנות מתוספת זכויות הבנייה על פי תמ”א 38 גם במסגרת של הריסה ובנייה מחדש של הבניין (בדומה לפרויקט פינוי – בינוי). במקרה זה, הבניין ייהרס כליל ובמקומו ייבנה בניין חדש, מודרני, העומד בתקנים וזאת בהתאם לזכויות הבנייה של התוכניות החלות במקום בתוספת זכויות הבנייה על פי התמ”א.
תמ”א 38 מתייחסת גם לתוספת מעלית, חניה והוספת מרחבים מוגנים למבנה (מרחב מוגן דירתי – ממ”ד, או מרחב מוגן קומתי (ממ”ק).
**יצוין כי קבוצת שדאור אינה מטפלת עוד בפרויקטים מסוג תמ”א 38 (1), קרי – חיזוק המבנה הקיים בתמורה לתוספת קומות.
מה ההבדל בין פינוי-בינוי לתמ”א 38/2?
על מנת שמתחם מסוים יוכרז כמתאים לפרויקט פינוי-בינוי, עליו להכיל לפחות 24 יחידות דיור קיימות.
תמ”א 38/2 לעומת זאת, חל על כל מבנה שהיתר לבנייתו הוצא לפני 1980 ומצריך חיזוק בפני רעידות אדמה ואשר ע”פ תוכנית בניין העיר (תב”ע) הקיימת, ושטחו 400 מ”ר לפחות (עיקרי ושירות).
על מנת להוציא לדרך פרויקט פינוי-בינוי, יש צורך בהוצאת תב”ע חדשה המתאימה למתחם הספציפי – הליך שיכול לקחת שנים רבות (כ- 5-10 שנים לפחות) וזאת עוד טרם התחלת הבנייה. תמ”א 38/2 לעומת זאת, הינה תוכנית קיימת ולכן, ברוב המקרים, כל שצריך לעשות הוא לבקש היתר בנייה מכוחה – עניין של כ- 12-24 חודשים.
לעיתים גם במקרה של פרויקט מכוח תמ”א 38/2, נשמור לעצמנו את הזכות ליזום תב”ע חדשה, כדי להגדיל את זכויות הבנייה במגרש ולהפוך את הפרויקט לכדאי.
משך הזמן המשוער לביצוע הפרויקט
הזמן המשוער לביצוע פרויקט פינוי-בינוי, ארוך משמעותית מהזמן המשוער לביצוע פרויקט תמ”א 38/2 ויכול לערוך בין 8 – 10 שנים ויותר.
בעוד שמשך הזמן לביצוע פרויקטים של תמ”א 38/2 מוערך בכ- 3-4 שנים בלבד.
הבדל נוסף עוסק בתמורה (המרבית) המתקבלת בכל אחת מהתוכניות –
חוק פינוי בינוי מדבר על שלוש חלופות שניתן לתת לבעלים כתמורה על יחידת המגורים הקיימת , הפטורה ממיסוי מקרקעין :
א. יחידת מגורים חלופית בשטח של עד 120 מ”ר , הכוללת מרפסת שמש, חניה ומחסן.
ב. יחידת מגורים חלופית הכוללת מרפסת שמש, חניה ומחסן ותמורה כספית נוספת אשר שווים המצרפי מגיע עד 150% משווי הדירה הנוכחית.
ג. יחידת מגורים ששטחה 150% משטחה של יחידת המגורים הנמכרת ולא יותר מ-200 מ”ר.
* המידע שלעיל הינו כללי בלבד והינו גם בכפוף למדיניות הועדה המקומית בעיר מגורכם.
מומלץ לבדוק מול עו”ד המתמחה במיסוי מקרקעין – חריגים והשלכות נוספות אשר עשויות להשפיע על הפטורים כאמור.
במסגרת תמ”א 38/2 – בעלי הדירות זכאים לקבל דירה שתהיה גדולה בלא יותר מ- 25 מ”ר מדירתם הנוכחית, בתוספת מרפסת שמש וכן חניה.
אילו בטחונות קבוצת שדאור נותנת לכם ?
קבוצת שדאור מעמידה לרשותכם חבילת ביטחונות מקיפה, המבטיחה לכם 100% ביטחון ושקט נפשי לאורך התהליך, עד לכניסה אל הדירה החדשה שלכם וגם שנים רבות לאחר מכן:
- ערבות חוק מכר בשווי הדירה החדשה.
- ערבות אוטומטית (פוחתת) להבטחת תשלום שכר הדירה במהלך תקופת הבנייה.
- ערבות מסים (להבטחת תשלומי המס אותםשדאורמשלמת עבורכם, ככל שיידרשו).
- ערבות בדק (להבטחת אחריות הקבלן במהלך שנת הבדק- לאחר הכניסה לדירתכם החדשה).
- ליווי בנקאי סגור (ע”י אחד הבנקים הגדולים).
מה נדרש כדי להוציא לפועל פרויקט כזה ?
- בפרויקט תמ”א הריסה ובנייה, יש לבחון האם זכויות הבנייה הקיימות מכוח התב”עות הקיימות ומכוח התוכנית הארצית (תמ”א 38/2) מאפשרות את ההיתכנות ההנדסית והכלכלית להקמת הפרויקט.
- בפרויקט פינוי – בינוי, לעומת זאת, נדרש אישור תכנית בניין עיר ייעודית במתחם והכרזת המתחם כמתחם פינוי-בינוי.
- התקשרות עם יזם נדל”ן – אשר יתכנן את הפרויקט, יבצע את תהליכי הרישוי ויתקשר עם הבנק המלווה אשר יעמיד את הערבויות הפיננסיות הנדרשות להבטחת קיום ההסכם. הוודאות הנדרשת ליזם על מנת לצאת לדרך ולהתחיל להשקיע את המשאבים המרובים הנדרשים לצורך התכנון וההקמה, מותנית בחתימת 80% מהדיירים.
- בכל מקרה, לצורך הריסת הבניין הקיים ובניית הבניין החדש, נדרשת חתימת כלל הבעלים על הסכם המכר ועל מסמכי שיעבוד המקרקעין לטובת הבנק המלווה.
- פינוי כל דירות הבעלים לטובת הבנייה (שכר הדירה וכל ההוצאות הכרוכות במעבר באחריות קבוצתשדאור).
- הסכמה מלאה בין הדיירים ליזם ולקבלן, לשביעות רצון כל הצדדים.
צוות של קבוצת שדאור המונה אדריכל, יועצים, מנהל תכנון ומנהל פרויקט בשיתוף עם ועד פעולה שימונה ע”י נציגות בעלי הדירות, יוביל את הפרויקט, בפיקוחם של מפקח ועו”ד, אשר מלווים את בעלי הדירות בתהליך ומוודאים כי כל מה שנקבע איתם בהסכם, מיושם בפועל.
מהו התהליך ואיך מתקדמים ?
- אתם בוחרים את היזם שאיתו אתם רוצים להתקדם, אחרי שהיזם ביצע והציג לכם :
- בדיקת היתכנות כלכלית ותכנונית.
- תיאום ובדיקה מול העירייה ביחס לזכויות בקרקע ואפשרויות התכנון.
- אפשרויות התכנון וההצעה עבורכם.
- אתם ממנים נציגות מוסמכת (2-3 נציגים מכל בניין), שתייצג אתכם במו”מ עם היזם.
- הנציגות המוסמכת תמנה עו”ד לייצוג בעלי הדירות ולשמירה על האינטרסים שלהם.
- מגבשים יחד את ההסכם בין היזם לבעלי הדירות.
- כל בעלי הדירות חותמים על ההסכם.
- הנציגות בוחרת “ועד פעולה” – אשר יוביל את התהליך ביחד עם היזם.
- תכנון מפורט ע”י אדריכל מוביל : קביעת חלופה תכנונית ותהליך רישוי בוועדה מקומית/מחוזית.
- יציאה לדרך : פתיחת ליווי בנקאי וקבלת היתר הבנייה.
- פינוי הדירות ומעבר לדירות חלופיות למשך תקופת הבנייה.
- בניית הפרויקט.
- אכלוס וכניסה לדירה החדשה.
כמה זמן לוקח תהליך של התחדשות עירונית ?
תלוי מאוד בפרויקט ובמורכבותו, בסוג הפרויקט (פינוי בינוי / תמ”א 38 (2)), במצב התכנוני/תב”עי, במערכת היחסים בין השותפים – בעלי הדירות, היזם וגורמים נוספים המעורבים בתהליך ובמוטיבציה של הרשות המקומית לתמוך בפרויקט ולקדם התחדשות עירונית בעיר.
משך הזמן הנדרש כדי להוציא פרויקט התחדשות עירונית אל הפועל, מרגע ההתקשרות ועד הכניסה לדירות החדשות, כאשר כל הצדדים משתפים פעולה ותהליך החתימה על הסכם יעיל ומהיר הוא בין 6 ל- 10 שנים ותלוי גם בגודלו ובהיקפו של הפרויקט .
מהם תנאי הסף לפרויקט התחדשות עירונית ?
לא כל תכנית יכולה לזכות בהטבות שמציעה תכנית פינוי-בינוי.
תנאי הסף לאישורה של תכנית פינוי – בינוי:
- מיקומו של הבניין/מתחם.
- מספר היחידות המינימלי המתפנות לצורך הביצוע – כך שמספר הדירות החדשות שנוכל לבנות, מספיק כדי לממן את הפרויקט וגם להרוויח ממנו.
- תב”ע המאפשרת הגדלת מספר יחידות הדיור, בתיאום עם הרשות המקומית והוועדה המחוזית לתכנון ובנייה.
- קבלת אישורים, התחייבויות, חוזים וחוות דעת מגורמי תכנון מוסמכים.
עם השלמת חתימות הדיירים על ההסכם, תחל שדאור בתכנון מפורט של הפרויקט ע”י צוות התכנון של שדאור, בשיתוף אדריכל מוביל. כאשר, במקרה של הוצאת בקשה להיתר בנייה מכוח תב”ע קיימת, זהו מסלול ירוק, קל ומהיר יחסית. במקרים שבהם נדרש שינוי תב”ע, תפעל שדאור באמצעות צוות התכנון של הפרויקט לתכנון התב”ע החדשה, הבאתה לאישור בוועדה המקומית/המחוזית – ע”פ הנדרש וקידומה עד לאישורה ויציאה לדרך.
מהם הסיכונים בפרויקט התחדשות עירונית ?
תהליכי התחדשות עירונית הם תהליכים מורכבים וארוכי טווח ויכולים להימשך שנים רבות, מה שמעלה את רמת הסיכון בפרויקטים כאלה ומצריך מכם, בעלי הדירות, משנה זהירות, בדיקה ומתן תשומת לב מרובה לזהות היזם והשותפים האחרים, עמם אתם מתקשרים לביצוע העסקה – וזאת כבר בשלבים הראשונים.
הסיכונים העיקריים שאתם צריכים להיות מודעים להם ולנהל במסגרת ההתקשרות –
- אי עמידה בלוחות הזמנים – הפרויקט לא יצא לדרך בזמן ו/או ימשך יותר זמן מהצפוי/ מובטח.
- היזם לא יצליח לקדם את הפרויקט מול הרשויות ולהוציא אותו אל הפועל.
- היזם “יגלגל” את התחייבויותיו בפרויקט לאחר.
- כאשר היזם אינו בונה את הפרויקט בפועל עלול להיווצר ניגוד אינטרסים בין היזם לבין הקבלן ו/או מקרה שבו אף אחד מהגורמים לא לוקח אחריות וכל אחד מפנה אתכם לקבלת מענה אצל האחר.
- בנייה בסטנדרטים נמוכים ו/או שלא כמתחייב מולכם.
- היזם / הקבלן לא יוכלו לתת שירות הולם לדיירים, באם יתגלו ליקויי בנייה.
- מצב שבו היזם / הקבלן קורסים חלילה כלכלית במהלך השנים – ולא יוכלו לעמוד בהתחייבויותיהם ולבצע את הפרויקט.
מתי תוכלו להתרווח בבית החדש שלכם?
- כל פרויקט עם המורכבויות שלו וכל פרויקט לגופו – הערכת משך הזמן לביצוע פרויקט פינוי בינוי היא בין 8-10 שנים והערכת משך הזמן המשוער לביצוע פרויקט של תמ”א 38/2 היא בין 3-5 שנים.
- קבוצתשדאורמתחייבת לפעול לקידום התכנית ואישורה אצל הגורמים הרלוונטיים, החל ממועד חתימת 80% מהבעלים על ההסכם.
- משך הזמן הנדרש להחתמת 80% מבעלי הדירות על ההסכם תלוי מאוד בכם- בעלי הדירות ובמערכות היחסים בינכם, הימצאותם של גורמים המתנגדים לתהליך, אינטרסים שונים המעורבים וכו’ – ככל שנצליח לבצע את ההחתמות מוקדם יותר, נוכל לצאת לדרך מוקדם יותר ואתם תוכלו להיכנס לדירות שלכם מוקדם יותר.
- שדאורהוכיחה בעבר, שהיא מסוגלת להוציא לפועל פרויקטים מורכבים של התחדשות עירונית בזמן שיא ותעשה הכל, כדי להוציא אתכם לדרך בזמן הקצר ביותר האפשרי .
