החוק, שהוגש על ידי יו”ר ועדת הרפורמות ח”כ אלי כהן (כולנו) ויו”ר הקואליציה ח”כ דוד ביטן (ליכוד), מחייב רשויות למתן “הקלת שבס” כלומר תוספת בשיעור של 10% לפחות אשר יסייע בהגדלת היצע הדירות בכלל ושל דירות קטנות בפרט.

הצורך לדירות קטנות במחוז המרכז וירושלים גבוה יותר, בין היתר בעיקר על רקע מחירי הדיור באזורים אלו. פרויקטים של פינוי בינוי יוחרגו אף הם על מנת לא להגדיל את הצפיפות וכן תכניות חדשות שיאושרו אשר אמורות לכלול מראש תמהיל של דירות קטנות בהיקף של כ-20%.

כמו כן, נקבע שההוראות יחולו על בנייה רוויה של 6 יח”ד לפחות וכן ששטח הדירות שיתווספו יהיה נמוך מ-80 מ”ר. בנוסף הוחלט כי לשר האוצר תהיה הזכות לפטור רשויות ספציפיות על בסיסי שיקולים סוציו-אקונומיים.

החוק הוגש על רקע הנתונים בדבר מספר הדירות 3 חדרים שהולך וקטן. בזמן שמצוקת הדיור גוברת וההיגיון דורש לבנות דירות קטנות רבות ולא דירות גדולות מעטות על אותו שטח הזמין לבנייה.

92% מהדירות הנבנות היום בישראל הן דירות בנות 4, 5 ו־6 חדרים. על אף ההצהרות בצורך בבניית דירות קטנות, הבנייה של דירות 3 חדרים נמצאת דווקא בירידה, ודירות קטנות מאלו כמעט לא בונים בכלל.

כך למשל בשנת 1997 בנו 13,300 דירות בנות 3 חדרים ומטה אשר היוו כ-20% מכלל הדירות שנבנו, בשנת 2015, נבנו רק 3,300 דירות בנות 3 חדרים ומטה המהוות בסך הכל כ-8% מסך כלל הדירות.

יצוין כי “הקלת שבס” שנקבע בעבר במסגרת חוק התכנון והבניה מאפשרת לרשות המקומית להגדיל את מספר יחידות הדיור ביחס לתב”ע עד 30% ללא גידול בשטח הבניה. כלומר, שטח הדירות שיבנה במסגרת ההקלה יהיה קטן יותר. למרות זאת, רשויות מקומיות רבות אינן מאשרות את הגדלת מספר דירות המגורים, על אף שניתן לעשות כן מבחינת כל ההביטים התכנוניים, כיוון, שחלקן אינן מעוניינות לראות בשטחן אוכלוסיות פחות מבוססות כדוגמת זוגות צעירים וקשישים.

בעקבות כך, החוק החדש שנחקק במסגרת הוראת שעה בחוק התכנון והבניה יהפוך את השימוש ב”תקנת שבס” עד 10%, למחייב. זאת במקרה שהוגשה בקשה להקלת שבס וכדי לענות על הביקוש לדירות קטנות. שכן, כיום התקנה מנוסחת כך שהוועדה “רשאית” לאשר אותה, אך בפועל לא ממהרת לעשות זאת.

החוק אושר בכפוף למספר סייגים: תוקם ועדת חריגים שתוכל להחריג ערים שבהן תמהיל הדירות הקטנות הוא גבוה באופן יחסי. החוק לא יחול על רשויות מקומיות שאישרו בשנה אשתקד יחידות דיור של 3 חדרים ומטה בהיקף שיקבע. החוק יחול על תכניות מאושרות בלבד, ולא על תכניות שיאושרו מעתה והלאה.

כהן אמר כי “הגידול במספר הזוגות הצעירים המתחתנים מדיי שנה ועליית תוחלת החיים מצדיקה גידול בדירות עד 3 חדרים, אולם בפועל אנו רואים ירידה בהיצע הדירות מסוג זה. הגישה של חלק מהרשויות לא לתת היתרים לדירות קטנות נשענת ההנחה שדירות קטנות מושכות אוכלוסיות חלשות יותר. בהתאם, החוק החדש, אמור להגדיל את היצע דירות 3 חדרים ומטה וכשכך החיסכון יתבטא לא רק במחיר הדירה אלא גם בעלויות הארנונה וועד הבית שתהיינה נמוכות יותר”.

ביטן הסביר כי “בעקבות משבר הדיור יש חובה לחייב בחוק את הרשויות והוועדות המקומיות לתת תוספת דיור של 10% בהקלה, במיוחד כשמדובר בדירות קטנות לטובת זוגות צעירים. הצעת החוק היא מידתית לאור העובדה שהיא מחייבת תוספת של 10% ומאפשרת לוועדות ולרשויות שיקול דעת ב-20% הנותרים”.